Ne příliš příznivé predikce uváděly, že v době pokoronakrizové půjdou realitní obchody strmě dolů, lidé přestanou nemovitosti jak nabízet, tak i kupovat. Výhledy se nepotvrdily, my v Broker Consulting jsme naopak měli v květnu meziroční nárůst náběru o 29 procent a rezervací dokonce o dvě třetiny. Tím zásadním, na co by se nyní měli realitní zprostředkovatelé zaměřit, je především zajištění financování pro potenciálního kupce. Zde by se za neustále se měnícími podmínkami na hypotéčním trhu mohlo skrývat nepříjemné úskalí.
Sazby hypotéčních úvěrů aktuálně klesají a dle našeho očekávání je české banky budou dále snižovat. Broker Consulting Index hypotečních úvěrů za měsíc květen byl 2,40 % p. a., což je o 0,26 procentních bodů méně než v březnu letošního roku. Současná průměrná sazba se blíží hodnotám, které známe z počátku roku 2018. Vzhledem k tomu, že ke snížení přistoupili i největší tuzemští poskytovatelé úvěrů na bydlení, lze trend poklesu úrokových sazeb očekávat i v následujících měsících. Banky totiž mají stále velký prostor pro další snížení úrokových sazeb. Cena zdrojů je na minimech, v případě základní sazby České národní banky je to 0,25 % a výnos desetiletého dluhopisu je na úrovni okolo 0,7 %.
Jak se bude vyvíjet hypoteční trh v druhé polovině roku, záleží hlavně na celkové kondici české ekonomiky. Roli budou hrát růst nezaměstnanosti a vývoj ekonomického ochlazení. Neméně důležitý bude také z pohledu úvěrujících bank vývoj počtu nesplácených úvěrů po skončení úvěrového moratoria. Některé segmenty, jako jsou gastro či hotelnictví, bojují s existenčními problémy a vysokou mírou nezaměstnanosti už více než měsíc. Banky na žadatele z těchto oborů tak logicky pohlíží jako na více rizikové a nemusí jim vůbec půjčit. Právě přísnější posuzování bonity žadatele jednotlivých bank může být v budoucnu problematické pro dotažení realitního obchodu do úspěšného konce i přes uvolnění ze strany ČNB.
Zrušen další ukazatel pro posouzení bonity klienta
Kartami zamíchalo červnové rozhodnutí Bankovní rady České národní banky, která oznámila, že k 1. červenci 2020 ruší doporučení na sledování a dodržování ukazatele DSTI (Debt-servise-to-income). Po DTI (debt-to-income) je to tak druhý ukazatel, který byl zrušen. Pro připomenutí DSTI je ukazatel, který sledoval zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho měsíčnímu příjmu a u DTI se sledovalo celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Je dobré připomenout, že zavedení těchto kontrolních ukazatelů mnohdy zkomplikovalo cestu klientů k vlastnímu bydlení v roce 2018.
Ovšem ne vše bylo na těchto ukazatelích a jejich dodržování špatné. Spíše naopak. Na jejich základě se jasně nastavily podmínky pro celý trh. Banky měly nastavené limity a klient si mohl jednoduše udělat představu, na jak vysoký úvěr může dosáhnout. Nastavení podmínek se týkalo i nebankovních poskytovatelů úvěrů. Nyní těm méně poctivým nic nebrání v předlužování klientů a útoku na jejich nemovitosti.
Jediným ukazatelem, který tak zůstává, je omezení maximálního možného LTV (Loan to value). Jeho limit ČNB ponechala na 90 %. Je to tak jediné omezení, které ČNB zavedla v posledních letech a které vydrželo.
O důvodech změn nemá smysl příliš polemizovat. Je to na delší, spíše teoretickou ekonomickou diskuzi a bude minimálně velmi zajímavé sledovat, jaké tato rozhodnutí budou mít dopady na trh v budoucnosti a také zda a v jaké situaci ČNB opět rozhodne tyto ukazatele znovu zavést.
Jsem přesvědčen, že reakce bank nebude nijak dramatická a v určité podobě si udrží kontrolu DSTI při hodnocení bonity žadatelů. To se v poslední době tak spíše zpřísňuje a banky si žadatele o hypoteční úvěr více prověřují. Jsou jednoduše řečeno více obezřetné. ČNB také uvádí, že ceny nemovitostí jsou v ČR o 15 až 25 % nadsazené. I to je důvodem proč odhadní cena nemovitosti od banky nemusí vyjít vždy podle představ kupujícího nebo prodávajícího. Je potřeba s tímto počítat a i prodávající by si měl tuto věc uvědomit při nastavování prodejní ceny.
Proto, jak zaznělo v úvodu, letošní největší výzvou realitního obchodu, bude pro zájemce zajistit financování.
Zajímá vás, co vše pro klienty umím v rámci financování bydlení zařídit? Neváhejte mě kontaktovat!
